Cesiones de remate – Cómo ganar dinero con ellas

En muchas ocasiones, las oportunidades inmobiliarias se presentan antes de que las propiedades estén publicadas en los portales tradicionales inmobiliarios. Por supuesto, en estos portales puedes encontrar interesantes oportunidades, si buscas bien, tienes buen olfato y andas ágil y con decisión, pero en ocasiones, las verdaderas oportunidades no llegan a publicarse porque, antes de su publicación esas propiedades “se mueven” entre la cartera de inversores de algunas inmobiliarias.

Las inmobiliarias especializadas en inversión, como es nuestro caso, estamos en contacto con bancos y fondos de inversión que nos ofrecen sus oportunidades de inversión. En cuanto nos llegan esas oportunidades las ofertamos a nuestros clientes inversores. Así que, si a alguno de esos inversores le interesa la oportunidad, se reserva, se realizan las investigaciones y análisis pertinentes y, en un alto porcentaje de casos, terminan cerrándose esas operaciones en beneficio de ese inversor.

INMOSOLUTIA es una inmobiliaria especializada en inversión. Ponemos en contacto a bancos y fondos de inversión con varios perfiles de inversores.

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Uno de los conceptos inmobiliarios que ofrecen una gran oportunidad inmobiliaria es el de la cesión de remate. Así que en este post vamos a explicar lo que tienes que saber de ellas y cómo adelantarte a la publicación de propiedades en los portales inmobiliarios y ganar dinero con ellas.

Si bien explicaremos en este post las cesiones de remate, quizás pueda interesarte también las cesiones de crédito.

¿Qué es una cesión de remate?

Una cesión de remate es un contrato mediante el cual una entidad financiera, banco o fondo de inversión, que va a recibir una propiedad inmobiliaria a través de un procedimiento de ejecución hipotecaria, cede su posición en el proceso de ejecución de la propiedad a un tercero (en este caso, a nosotros como inversores) antes de que se concrete la adjudicación. En el mercado inmobiliario, esto suele ocurrir cuando el propietario original no puede pagar sus deudas hipotecarias y el banco o el acreedor decide ceder su derecho de adjudicación de la propiedad a través de un remate.

Al mismo tiempo, el inversor, que habrá hecho sus deberes de localización y negociación con los actuales propietarios aún, debe haber cerrado “un trato” con ellos, normalmente a través de un acuerdo de venta con posible condonación de parte de la deuda más intereses devengados.

¿Qué gana el deudor con la cesión de remate?

Es posible que al acceder a una cesión de remate, el propietario evite salir en un listado de morosos, o si ya se encontraba en él pueda salir y ser borrado del mismo.

En algunos casos, el banco o el acreedor pueden estar dispuestos a condonar parte de la deuda del propietario, ya que están recibiendo una parte del dinero de la venta de la propiedad y están evitando el proceso de adjudicación. Sin embargo, esto dependerá de las condiciones específicas de cada caso y de la negociación entre el propietario y el banco o acreedor.

¿Qué gana el acreedor (banco o fondo de inversión) con la cesión de remate?

La cesión de remate tiene varias ventajas para el banco:

1. Recuperación de dinero: El banco recibe un pago inicial y una parte del dinero de la venta de la propiedad, lo que le permite recuperar parte del dinero prestado al propietario.
2. Evita el proceso de adjudicación: El banco evita tener que llevar a cabo un proceso de adjudicación, lo que puede ser costoso y llevar más tiempo de lo esperado.
3. Evita la depreciación de la propiedad: Al vender la propiedad antes de llevar a cabo su adjudicación, el banco puede evitar la depreciación de la propiedad por el paso del tiempo y falta de mantenimiento.
4. Reducción de riesgos legales: Al acordar la cesión de remate, el banco puede reducir el riesgo de problemas legales relacionados con el proceso de adjudicación.
5. Mejora de su reputación: El banco puede mejorar su reputación al tratar de evitar la pérdida de una propiedad y al tratar de ayudar al propietario a resolver sus problemas financieros sin tener que llegar a su adjudicación y toma de posesión legal.

¿Qué gana un inversor con una cesión de remate?

La cesión de remate para un inversor tiene, básicamente, dos ventajas:

1. Oportunidad de inversión: al tratarse de una intervención inmobiliaria antes del procedimiento de adjudicación, la negociación del precio de la cesión de remate con el banco o fondo de inversión, es mucho más fluida pudiendo alcanzarse más fácilmente acuerdos que beneficien a todas las partes implicadas (banco o fondo de inversión, deudor e inversor). Estos acuerdos se materializan en precios de adquisición menores a los de mercado, lo cual puede reportar interesantes porcentajes de rendimientos sobre la inversión en poco tiempo.
2. Acceso a propiedades difíciles de conseguir: la cesión de remate sólo se ofrece a un reducido grupo de inversores inmobiliarios que trabajan con inmobiliarias especializadas, pues no todas las inmobiliarias cuentan en su cartera con activos de este tipo.

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¿Qué impuestos se pagan en una cesión de remate?

En definitiva, el hecho económico que existe detrás de una cesión de remate es el de la compra de una propiedad inmobiliaria, a unos precios y condiciones mejores que los ofertados en el mercado de segunda mano. Por ello, los impuestos a pagar y gastos a soportar son los propios que afectan a una compraventa de una propiedad inmobiliaria, esto es:

1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Este impuesto se paga por la adquisición de una propiedad y su tasa varía dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentra la propiedad. En Canarias, este impuesto es del 6,5%.
2. Gastos de notaría: por los servicios profesionales del notario.
3. Gastos de registro: por el registro a nombre del inversor de la propiedad a adquirir.
4. Gastos de gestoría: si se encarga los trámites del registro a una gestoría.

¿Qué plazos se manejan para una cesión de remate?

Los plazos medios para una cesión de remate pueden variar dependiendo de varios factores, como el tamaño y la complejidad de la propiedad, el proceso de negociación con el banco o el acreedor, y el proceso de compraventa. Sin embargo, en general, los siguientes son los plazos medios que se manejan para una cesión de remate en España:

1. Negociación con el banco o el acreedor: El proceso de negociación puede durar días, semanas o meses dependiendo de las condiciones específicas de cada caso. Las inmobiliarias especializadas, por el vínculo que nos une al banco/fondo de inversión y al inversor contribuimos en adelantar estos tiempos.
2. Firma del contrato de cesión de remate: Una vez que se ha llegado a un acuerdo, el contrato de cesión de remate se firma y se registra en el Registro de la Propiedad de forma relativamente rápida.
3. Compraventa de la propiedad: El proceso de compraventa de la propiedad puede durar varias semanas, dependiendo de los trámites necesarios para la transferencia de la propiedad.
4. Pago de impuestos: El pago de los impuestos relacionados con la compraventa de la propiedad puede requerir varias semanas.

Es importante destacar que para conseguir interesantes precios y tener poder de negociación con bancos y fondos de inversión, estas operaciones deben asumirse con fondos propios, es decir, sin tener que acudir a financiación bancaria. La financiación bancaria requiere de unos requisitos y formalismos que dilatan la operación en el tiempo, motivo por el que si contamos con fondos propios, es decir, tenemos nosotros el dinero de antemano, nos ayuda a obtener mejores precios porque los plazos de estas operaciones se aceleran y son rápidos. Para un banco o fondo de inversión, cuanto antes se cierre una operación de este tipo mucho mejor y para un inversor también, pues antes podrá acometer las mejoras que estime convenientes en la propiedad para su posterior venta o alquiler.

Como ves, las cesiones de remate son otro producto de inversión inmobiliaria, sugerido para personas con perfil inversor. Hay que analizar bien los riesgos asociados a la inversión porque, como cualquier otro tipo de inversión conlleva riesgos, no obstante, los rendimientos esperados y los beneficios asociados a este tipo de operaciones son superiores a la media ofrecida en el mercado inmobiliario.

En INMOSOLUTIA contamos con profesionales con experiencia y capacidad técnica para valorar estos proyectos de inversión y ayudarle en su estrategia de inversión.

Contacte con nosotros a través de: info@inmosolutia.com

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