Cesiones de crédito – Un producto de inversión de alta rentabilidad

Invertir en el mercado inmobiliario no sólo es comprar un bien inmueble para reformar y vender o para alquilar. Hay otras maneras de hacerlo de forma muy rentable, pero requiere de unos conocimientos más avanzados y específicos para que esa rentabilidad llegue a nuestros bolsillos. Lo bueno de este tipo de inversiones es que no es apta para todos los públicos, con lo que el campo aún es virgen y existen muchas posibilidades de encontrar buenas oportunidades de inversión.

Así que, a modo de cuestionario, o de plantearnos unas simples preguntas, vamos a exponer todo lo relativo a la inversión en inmuebles a través de cesiones de crédito.

¿Qué es una cesión de crédito?

La cesión de crédito es el acto mediante el cual una entidad financiera (llamada cedente) transfiere a otra entidad financiera o inversor (llamada cesionaria, en este caso, nosotros como inversores inmobiliarios) el derecho a recibir el pago de un crédito o deuda contraída por un tercero (llamado deudor).

La cesión de crédito se realiza mediante un contrato de cesión de créditos, en el que se establecen las condiciones de la transferencia, incluyendo el importe del crédito, el plazo y las obligaciones del deudor. Una vez efectuada la cesión, la cesionaria tiene el derecho a recibir el pago del crédito y a ejercer las acciones legales necesarias para recuperarlo en caso de impagos.

Nosotros como inversores ocupamos la posición del banco en ese crédito y actuamos como tal.

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Esta transacción la realizan los bancos con el objetivo de obtener liquidez o diversificar el riesgo crediticio.

La cesión de crédito es un contrato oneroso, es decir, se realiza a cambio de un beneficio económico para ambas partes, siendo el cedente quien recibe un pago y la cesionaria quien adquiere el derecho a recibir el pago del crédito.

¿Qué normativa recoge la cesión de crédito en España?

La cesión de crédito está regulada por la normativa mercantil y civil en muchos países, así como por la normativa específica de cada sector financiero. Sin embargo, en algunos países como España, existe una normativa específica que regula la cesión de créditos.

En España, la normativa sobre cesiones de crédito hipotecario está regulada en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios y alquiler y para el establecimiento de medidas para hacer frente al riesgo de ejecución hipotecaria, conocido como la Ley de Segunda Oportunidad. En este sentido, esta ley establece que antes de proceder a la cesión de un crédito hipotecario, el acreedor debe notificar al deudor con un preaviso de al menos dos meses, y el deudor tiene derecho a pagar la deuda en el plazo de los 30 días siguientes a la notificación.

En las cesiones de crédito hipotecario es donde Inmosolutia tiene acceso a créditos listos para su venta a nuestro distinguido y reducido grupo de inversores.

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Además de esto, la normativa española sobre cesiones de crédito hipotecario también establece que el comprador de un crédito hipotecario cedido no puede solicitar el desalojo del deudor a menos que haya un incumplimiento de pago de la deuda y se hayan agotado todas las opciones de negociación.

En el caso de que el deudor no pueda pagar la deuda en el plazo de 30 días, el acreedor podrá proceder a la cesión del crédito hipotecario a un tercero. Sin embargo, el deudor sigue siendo responsable de la deuda y el comprador del crédito cedido no podrá ejecutar la hipoteca sin previa autorización judicial.

Cuáles son los riesgos más significativos de invertir en cesiones de crédito

La inversión en cesión de créditos conlleva algunos riesgos, como:

1. Riesgo de impagos: El principal riesgo al invertir en cesión de créditos es el riesgo de impagos por parte de los deudores. De hecho, el objetivo de la inversión es que el deudor deje de pagar para ejecutar la garantía, venderla y obtener la rentabilidad por diferencias.
2. Riesgo de incumplimiento de las condiciones: El cedente o el deudor podrían incumplir las condiciones del contrato de cesión, lo que podría afectar negativamente al inversor.
3. Riesgo de mercado: Los cambios en las condiciones económicas y financieras del mercado podrían afectar negativamente el valor de la inversión a través de la valoración de la garantía.
4. Riesgo de liquidez: Los productos de cesión de créditos pueden no ser líquidos, lo que podría dificultar a los inversores vender sus activos rápidamente en caso de necesidad. Para este tipo de inversiones debemos ser muy pacientes.
5. Riesgo de falta de transparencia: La cesión de créditos puede no estar respaldada por una gran cantidad de información sobre el deudor y los términos del crédito, lo que podría dificultar a los inversores evaluar el riesgo y la rentabilidad potencial de la inversión.

Es importante que los inversores realicen una evaluación cuidadosa del riesgo y la rentabilidad potencial antes de realizar cualquier inversión en cesión de créditos, y también es recomendable diversificar su cartera de inversiones.

En el Riesgo de Impago es donde se encuentra el atractivo de esta inversión, pues se compra la deuda del banco sabiendo, con un alto porcentaje de acierto, que se va a incumplir con las obligaciones de pago, lo cual da derecho a la ejecución de la garantía.

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Cuáles son las ventajas que tiene la cesión de crédito para un inversor

Hay varias ventajas para un inversor al invertir en cesión de créditos:

1. Rentabilidad: La cesión de créditos puede proporcionar una rentabilidad atractiva para los inversores, ya que los rendimientos pueden ser superiores a los de los productos de inversión tradicionales.
2. Diversificación del riesgo: La cesión de créditos permite a los inversores diversificar su cartera de inversiones, ya que los créditos cedidos pueden ser de diferentes tipos y con diferentes niveles de riesgo.
3. Acceso a créditos de bajo riesgo: Si un inversor compra un paquete de cesión de créditos, tiene acceso a un gran número de créditos individuales, lo que le permite seleccionar los mejores créditos con menor riesgo de impagos.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que, al igual que con cualquier inversión, existe un riesgo asociado a la cesión de créditos, y es importante realizar una evaluación cuidadosa del riesgo y la rentabilidad potencial antes de realizar cualquier inversión. Nosotros podemos ayudarle a ello.

La principal ventaja es la rentabilidad. En pocos mercados organizados y regulados existen los porcentajes de rentabilidad que, en base a nuestra experiencia, hemos visto obtener a varios de nuestros inversores.

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Qué garantías tengo como inversor al invertir en cesiones de crédito

Las garantías son activos o derechos que se utilizan para asegurar el pago de un crédito o deuda. En el caso de las cesiones de crédito, las garantías son utilizadas para asegurar el pago del crédito cedido.

Hay varios tipos de garantías que pueden utilizarse en las cesiones de crédito, algunas de las cuales son:

1. Garantía hipotecaria: Es una garantía que se establece sobre un bien inmueble, como una casa o un terreno. En caso de impagos, nosotros como titulares del crédito ejecutamos la hipoteca para recuperar el importe del crédito cedido.
2. Garantía prendaria: Es una garantía que se establece sobre un bien mueble, como un coche o una joya. En caso de impagos, la entidad cesionaria podría ejecutar la prenda para recuperar el importe del crédito cedido.
3. Garantía personal: Es una garantía que se establece sobre los bienes del deudor, como su patrimonio o sus ingresos. En caso de impagos, la entidad cesionaria podría ejecutar la garantía personal para recuperar el importe del crédito cedido.
4. Garantía Fiduciaria: Es una garantía donde se entrega un activo como garantía, pero el deudor mantiene el uso y control sobre el mismo.
5. Garantía Solidaria: Es una garantía donde un tercero, distinto del deudor principal, se compromete a responder por la deuda en caso de impagos.

Es importante tener en cuenta que la existencia de una garantía no significa necesariamente que el riesgo de impagos sea cero, sino que simplemente reduce el riesgo crediticio. Es importante que el inversor valore cuidadosamente la garantía existente y su relación con el importe del crédito cedido, así como las condiciones del contrato de cesión de crédito.

Nuestro personal y colaboradores cuentan con los conocimientos técnicos y analíticos necesarios para llevar a cabo un estudio de valoración antes de acometer el proyecto de inversión en la compra de créditos bancarios.

Puedes contactar con nosotros escribiendo a: info@inmosolutia.com

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Qué plazos tengo como inversor en cesiones de crédito para ejecutar la garantía

En España, los plazos para ejecutar la garantía de una cesión de crédito varían según el tipo de garantía y el sector regulado. Sin embargo, en general, existen ciertos plazos legales que se deben cumplir antes de poder ejecutar una garantía.

En el caso de las garantías hipotecarias, la entidad cesionaria debe seguir un procedimiento legal para ejecutar la hipoteca, que incluye notificar al deudor y al Registro de la Propiedad. Si el deudor no paga en el plazo de 30 días, la entidad cesionaria podría iniciar un proceso de ejecución hipotecaria.

En el caso de las garantías prendarias, la entidad cesionaria debe notificar al deudor y al Registro de Bienes Muebles. Si el deudor no paga en el plazo de 30 días, la entidad cesionaria podría iniciar un proceso de ejecución prendaria.

En el caso de las garantías personales, la entidad cesionaria debe notificar al deudor y seguir un proceso legal para ejecutar la garantía, que podría incluir embargar bienes o ingresos del deudor.

En el caso de las garantías fiduciarias, la entidad cesionaria debe notificar al deudor y seguir un proceso legal para ejecutar la garantía.

En el caso de las garantías solidarias, la entidad cesionaria debe notificar al deudor y al tercero garante y seguir un proceso legal para ejecutar la garantía.

Es importante tener en cuenta que estos plazos y procedimientos pueden variar según la normativa específica del país y del sector regulado, y es importante consultar con un abogado especializado para obtener información precisa y actualizada. Nosotros contamos con colaboradores que nos pueden ayudar en este proceso.

Qué es la sucesión procesal en la cesión de crédito

La sucesión procesal en la cesión de crédito se refiere al proceso mediante el cual la entidad cesionaria adquiere los derechos y obligaciones del cedente en relación con un crédito cedido. En otras palabras, es el proceso a través del cual la entidad cesionaria se convierte en el nuevo acreedor del crédito cedido, y adquiere el derecho a recibir el pago y a ejercer las acciones legales necesarias para recuperar el crédito en caso de impagos.

La sucesión procesal se realiza mediante la notificación al deudor y, en algunos casos, la inscripción en el Registro de la Propiedad o el Registro de Bienes Muebles, según corresponda. Es importante destacar que la sucesión procesal no implica un cambio en las obligaciones del deudor, sino que solo afecta al derecho del acreedor a recibir el pago del crédito.

Qué es el derecho de retracto del deudor en la cesión de crédito

El derecho de retracto del deudor es una disposición legal que permite al deudor, en algunos casos específicos, recuperar su crédito antes de que sea cedido a un tercero. Esto significa que el deudor tiene el derecho a pagar su deuda al acreedor original antes de que éste ceda el crédito a otra persona.

Es importante mencionar que este derecho de retracto solo se aplica a los créditos hipotecarios cedidos a terceros, no aplica a las cesiones entre entidades bancarias.

Qué impuestos se pagan en una cesión de crédito hipotecario en España

En España, en una cesión de crédito hipotecario se deben pagar los siguientes impuestos:

1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD): Este impuesto se aplica sobre el valor de la cesión del crédito hipotecario y su tasa varía según la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble hipotecado.
2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto se aplica sobre el valor de la cesión del crédito hipotecario y su tasa es del 1,5%.
3. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA/IGIC): Si el comprador del crédito hipotecario cedido es una entidad bancaria o una sociedad, debe pagar el IVA/IGIC sobre el valor de la cesión del crédito.

Es importante mencionar que estos impuestos pueden variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble hipotecado, por lo que es recomendable consultar con un asesor fiscal para conocer las tasas específicas aplicables.

Un CASO PRÁCTICO para mejor comprensión

Esta operación es real y fue realizada un mes antes de la redacción de este artículo.

Caixabank era la propietaria de un préstamo hipotecario concedido en 2007 al deudor A por importe de 210.000 euros.

La garantía hipotecaria vinculada al préstamo tenía un valor de tasación de 270.000 euros.

El importe de la cesión se llevó a cabo por 180.000 euros.

Los gastos e impuestos de la operación para el inversor fueron:

• Impuesto sobre el Valor Añadido: Exento de acuerdo a lo establecido en el artículo 20, Uno, nº18, letra E de la Ley 37/1992 de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: No sujeto a este impuesto con arreglo a lo dispuesto en el artículo 7, nº5, párrafo 1º del Texto Refundido regulador de este impuesto, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/93 del 24 de septiembre.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): 1,5% sobre 180.000 euros, son 2.700 euros.

Es decir, que esta operación apenas pagó impuestos, al menos, en el momento de constituir la operación.

Cosa bien distinta es si, al ejecutarse la garantía y vender la misma, la conseguimos vender en su valor de tasación origen, esto es 270.000 euros, y a nosotros como inversores la operación nos costó 180.000 euros. Esa diferencia tributaría en IRPF o en Sociedades a los tipos impositivos pertinentes vigentes en el momento de la venta.

Tal y como se puede apreciar, no cabe duda del interesante margen que este tipo de operaciones nos pueden reportar.

Si estás interesado en recibir más información sobre este producto no dudes en ponerte en contacto con nosotros, pues contamos con una cartera viva de créditos hipotecarios para su venta procedente de entidades financieras y con colaboradores (abogados especializados y asesores fiscales) dispuestos ayudarnos en caso de necesidad.

Puedes contactar con nosotros escribiendo a: info@inmosolutia.com