Este es el último artículo de una serie de 5 donde te mostraremos los pasos que tienes que seguir para vender tu casa con garantías de éxito. No te saltes ninguno, síguelos tal y como te lo explicamos y te garantizamos una venta segura, rápida y hasta divertida.
Aquí puedes consultar los 4 pasos anteriores:
Información y valoración de tu casa
Se trata de obtener la máxima información posible realizando un buen estudio de mercado
Preparar tu casa para que enamore
Aportar mucha información visual y documental para dar seguridad al comprador
Familiarizarte con los asuntos fiscales, legales y financieros
Es lo que todos conocemos como "el papeleo". Tienes que conocerlo y entenderlo
Cerrando la venta de tu casa
Lidiar con las llamadas, pre-visitas y visitas de todo tipo de perfiles.
Venta y nuestro ingrediente secreto
Firma de contratos, liquidación de impuestos y gastos, ah! y nuestro ingrediente secreto
Venta y nuestro ingrediente secreto
Por fin hemos llegado a esta última parte del proceso. Como ves, es un proceso largo, en el que hay que controlar y tener claros muchos conceptos, pero, hasta ahora, no hemos firmado nada. Todo está en el aire, todo son intenciones (tuyas y del posible comprador), todo son ilusiones (tuyas y del posible comprador). Digamos que la negociación está como los dientes de un viejo, vamos, que en cualquier momento se puede caer. Eso significa volver a empezar de cero con otro comprador.
Y precisamente, para que las operaciones no se caigan y todo quede recogido por escrito, se emplean los contratos de compraventa. A continuación pasamos a detallarte los más importantes y comunes.
Este contrato lo comentamos en el PASO Nº 3 cuando hablamos de los aspectos legales que tienes que tener en cuenta para vender tu casa.
A modo de recordatorio decíamos que las operaciones inmobiliarias no se ejecutan de un día para otro. Así que si tienes a alguien interesado en la compra de tu vivienda, lo más común es atar la operación con un contrato de arras penitenciales, de manera que se ponga de manifiesto las obligaciones de las partes y condiciones de la operación y las posibles compensaciones a satisfacer a la otra parte si no se cumpliese con lo acordado.
En las arras penitenciales, si el comprador no cumple sus compromisos pierde la cantidad entregada a cuenta, mientras que si es el vendedor quien no cumple con sus obligaciones, está obligado a devolver el doble de las arras recibidas.
En el documento de arras, el comprador solicitará que se haga mención a la posibilidad de que el banco no le conceda la hipoteca con el fin de no perder las arras en ese supuesto.
Es el contrato final de la compraventa. Es un contrato regulado jurídicamente y se firma en notaría, lo cual lo dota de mayor seguridad jurídica. Es el contrato que permite transmitir un bien inmueble con todas las garantías posibles y es el empleado por el registro de la propiedad correspondiente para proceder al cambio de titularidad del bien inmueble. Además, si el comprador ha solicitado financiación es la base que el banco empleará para proceder a la carga hipotecaria del bien adquirido por éste.
En definitiva es un documento jurídico importantísimo.
¿Qué información se precisa para poder celebrar este contrato?
- Documento identificativo de las identidades del comprador y el vendedor en vigor.
- Contrato de arras, si lo hubiera, para especificar cómo se procede al pago.
- Último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) pagado.
- Escritura que acredita la propiedad (aceptación de herencia, compraventa realizada en su día u otras opciones de adquisición).
- Certificado energético.
- Últimas facturas de los suministros.
- Certificación de estar al corriente del pago en las cuotas de la comunidad de propietarios, si procede.
- Certificado de deuda pendiente si la propiedad está hipotecada. Ten en cuenta que en ese acto se procede a su cancelación.
- Ah! Recuerda llevar las llaves de la vivienda (muy importante).
Con respecto a los gastos de notaría, como es el comprador quien corre con ellos, es él quien decide en qué notaría prefiere realizar la compraventa.
El contrato de alquiler con opción a compra es aquel en el que un inquilino tiene la posibilidad de adquirir un inmueble una vez finalizado el plazo acordado de arrendamiento. A la cantidad total acordada de venta del inmueble se resta un porcentaje de las cantidades destinadas al alquiler.
Se trata de dos contratos en uno (alquiler y opción de compra).
En el contrato de alquiler puedes disfrutar de un inmueble durante un tiempo determinado a cambio del pago mensual y con unas condiciones específicas.
En el contrato de opción de compra, se estipula la duración del mismo, el importe de la compraventa, y el importe de la prima que da derecho a la opción. Ten en cuenta que si eres el vendedor de la opción, el comprador te pagará una prima por tener “la opción y no la obligación” de comprar tu casa en un tiempo determinado. Si llegada la fecha de vencimiento, el comprador de la opción no ejerce su derecho perderá la prima.
¿Por qué puede producirse esto? – Pues porque los precios de la vivienda han bajado, porque han visto otra en otro lugar a mejor precio, porque cambian las circunstancias familiares del comprador (separación sentimental, ya no tiene trabajo, etc.). En definitiva, son cosas que pasan y por estar asumiendo ese riesgo, deben compensarte con una prima.
Es una modalidad de contrato muy interesante para quienes quieran comprar una vivienda pero no tienen capacidad económica o ahorros previos. Con esto se gana tiempo, porque en el periodo que dura el alquiler se puede ir ahorrando para los gastos asociados a la operación y al mismo tiempo se está aportando dinero para la compra de la vivienda.
Y después de vender la casa ¿qué?
Es el momento de satisfacer gran parte de los gastos asociados a la venta. Si tenías constituida hipoteca sobre tu casa, ésta se cancela en el mismo acto en una escritura distinta.
Tienes un plazo de 30 días para liquidar el impuesto municipal de plusvalía.
Es buen momento para agrupar toda la información necesaria que justifique el incremento de patrimonio que se ha efectuado desde que compraste la casa hasta este momento de venta. Ahora lo tienes todo a mano y fresco, con lo que monta un archivador sólo para esto porque lo necesitarás en tu declaración de IRPF. Mejor hacerlo ahora que no dejarlo para luego, porque luego vienen las prisas, las imprecisiones y los errores, y los errores conducen a posibles sanciones. En este punto aplica el dicho popular de “no dejes para mañana lo que puedes hacer hoy”.
¿Qué hay de ese ingrediente secreto?
Todo el mundo no vale para vender una propiedad. Hay que combinar muchas habilidades, no sólo sociales para relacionarte y manejar muchos perfiles de personas, sino técnicas, porque hay que saber sobre la ley del suelo, contratos, fiscalidad, ley hipotecaria, financiación bancaria, etc, y además, capacidad de organización y control para que todo vaya a la perfección.
En INMOSOLUTIA.COM somos unos apasionados del mercado inmobiliario y el financiero. Nuestra pasión hace de nosotros mejores profesionales día a día y eso lo trasladamos a nuestros clientes.
Lo hacemos todo con cariño, con ilusión, con motivación y con pasión. Esto nos encanta, vivimos para esto y así se lo hacemos saber a nuestros clientes. Ellos lo perciben enseguida. Esa es nuestra esencia, y esa esencia no la encontrarás tan fácilmente en otras inmobiliarias.