Este es el tercer artículo de una serie de 5 donde te mostraremos los pasos que tienes que seguir para vender tu casa con garantías de éxito. No te saltes ninguno, síguelos tal y como te lo explicamos y te garantizamos una venta segura, rápida y hasta divertida.
Aquí puedes consultar los dos pasos anteriores:
Información y valoración de tu casa
Se trata de obtener la máxima información posible realizando un buen estudio de mercado
Preparar tu casa para que enamore
Aportar mucha información visual y documental para dar seguridad al comprador
Familiarizarte con los asuntos fiscales, legales y financieros
Es lo que todos conocemos como "el papeleo". Tienes que conocerlo y entenderlo
PASO 4
Sigue la serie de artículos que iremos publicando para ver el resto del contenido.
PASO 5
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Familiarizarte con los asuntos fiscales, legales y financieros
Esta es, sin duda una de las partes más importantes que tienes que conocer a la hora de vender tu casa porque de ella depende que lo puedas hacer y cuál será el resultado final de esa venta. Estos aspectos determinarán el que cumplas o no con tus objetivos así que presta mucha atención, aún sabiendo que son cuestiones muy aburridas, pero, insistimos, tremendamente importantes para que la operación salga como uno desea.
Ponte en lugar del comprador. El comprador no se está comprando unos zapatos, está haciendo la operación más importante de su vida y se tiene que asegurar que todo está en orden antes de dar el paso y decidirse a comprar.
Aspectos legales
Lo primero que tenemos que plantearte es si puedes o no poner en venta tu propiedad. Nos referimos a la situación registral de la propiedad. Es decir, si ésta está a tu nombre exclusivamente o si la propiedad es compartida (titularidad de un matrimonio a partes iguales o se recibió en herencia), en cuyo caso, deberás contar con el consentimiento de venta del resto de propietarios.
Si no lo tienes claro, las inmobiliarias más profesionales te podrán orientar y/o ayudar en este asunto para que cuentes con los documentos registrales y catastrales en orden para poder poner a la venta esa propiedad con todas las garantías legales.
En casos más complejos, lo ideal es acudir al consejo de un abogado especializado en el sector inmobiliario.
Estos son las cuestiones jurídicas y legales que tienes que tener presente:
En España existe un tipo de vivienda protegida para varios tipos de demandantes de vivienda. Si la vivienda está calificada de protección oficial, tiene un régimen especial que afecta al precio máximo de venta y a las características sobre dimensiones máximas y requiere de un tratamiento distinto a si la vivienda está calificada como vivienda libre, por lo que deberás llevar a cabo una serie de trámites para realizar la transmisión siempre y cuando se cumplan los parámetros establecidos para ello.
Las operaciones inmobiliarias no se ejecutan de un día para otro. Así que si tienes a alguien interesado en la compra de tu vivienda, lo más común es atar la operación con un contrato de arras penitenciales, de manera que se ponga de manifiesto las obligaciones de las partes y condiciones de la operación y las posibles compensaciones a satisfacer a la otra parte si no se cumpliese con lo acordado.
En las arras penitenciales, si el comprador no cumple sus compromisos pierde la cantidad entregada a cuenta, mientras que si es el vendedor quien no cumple con sus obligaciones, está obligado a devolver el doble de las arras recibidas.
En el documento de arras, suele hacerse mención a la posibilidad de que el banco no nos conceda la hipoteca con el fin de no perder las arras en ese supuesto.
Si has decidido contar con la ayuda de una inmobiliaria que te facilite las cosas, tendrás que firmar con ellos un contrato donde se pactan los honorarios de sus servicios. Lo normal es que reciban parte del trabajo realizado en el contrato de arras y el resto el día de la firma en notaría.
En ese acuerdo se establece el precio de venta de la propiedad y el importe de los servicios profesionales, que suele ser un porcentaje del precio de venta.
Aspectos fiscales
Aunque tan sólo hablemos de dos impuestos, estos son, sin duda, el mayor gasto al que se enfrenta el vendedor de una vivienda. Pero, ¿de qué impuestos se trata?
Este impuesto sólo se paga si existe diferencia positiva (has obtenido beneficio), entre el precio de venta (precio al que vendes) y el precio de compra (precio al que compraste en su momento).
Por supuesto, sólo hay pago si se produce beneficio. Ahora bien, ¿cuánto es ese pago?
A efectos fiscales, la operación está sujeta a ganancia patrimonial y se declara en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas que corresponde al año en que se hace efectiva la venta.
Actualmente, la ganancia patrimonial se graba con los siguientes porcentajes:
- 19% para los primeros 6.000 euros de beneficio.
- 21% para beneficios entre 6.000 y 50.000 euros.
- 23% para beneficios a partir de 50.000 euros.
Pero no te preocupes, quizás estés exento de pagar estos impuestos si:
- El importe de la venta se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación.
- Eres mayor de 65 años y es tu vivienda habitual.
- Tienes dependencia severa o gran dependencia.
Se trata del Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). Es un impuesto municipal que ha dado mucho que hablar por su anulación por parte del Tribunal Constitucional.
La cuestión es que a partir de noviembre de 2021 sólo se paga si existe beneficio en la venta de la propiedad, existiendo dos opciones de pago a elegir por el contribuyente. Estas dos opciones son:
- En función del valor catastral con coeficientes actualizados.
- En función de la plusvalía real obtenida (diferencia entre precio de venta y precio de compra).
Dado que es un impuesto con competencia municipal, habrá que consultar en el ayuntamiento sobre las posibles exenciones o bonificaciones de este impuesto.
Aspectos financieros
Desde un punto de vista financiero, si la vivienda tiene hipoteca deberá procederse a su cancelación en el momento de la venta.
Es muy común contar con una comisión de cancelación anticipada si amortizas totalmente la hipoteca antes de que se produzca su vencimiento.
El porcentaje de comisión está recogido en la escritura de hipoteca y se calcula en base al capital que está pendiente de amortizar en el momento de su cancelación.
Por último, y a modo de conclusión, insistimos en la necesidad de conocer bien estos aspectos legales, fiscales y financieros que deben estar alineados en garantizar una venta segura y sin complicaciones.
Una vez más, una agencia inmobiliaria profesional, está familiarizada con todos estos asuntos, con lo que contar con su apoyo y asesoramiento te ayudará a conseguir los objetivos que te hayas marcado.